本文摘要：10月8日，虎腺网一篇为题《万达的模式拐点：王健林，首富还是首负》的文章在微信朋友圈普遍流传，承托作者观点的主要理由是万达的租金过较低，目前商场平均值租金只有2.5元/平方米天，比香港的地产商同行租金还较低。但是，被称作地产淘宝的万达实力真就那么很弱吗?作者似乎只是从地产行业角度来看来万达的商业模式，而没看见早已在112个城市享有178个商业项目的 万达帝国整体商业价值。万达商业地产招股书表明，其商场不仅覆盖面积了大多数一二线城市，而且早已了解到内地的三四线城市。

10月8日，虎腺网一篇为题《万达的模式拐点：王健林，首富还是首负》的文章在微信朋友圈普遍流传，承托作者观点的主要理由是万达的租金过较低，目前商场平均值租金只有2.5元/平方米天，比香港的地产商同行租金还较低。但是，被称作地产淘宝的万达实力真就那么很弱吗?作者似乎只是从地产行业角度来看来万达的商业模式，而没看见早已在112个城市享有178个商业项目的 万达帝国整体商业价值。万达商业地产招股书表明，其商场不仅覆盖面积了大多数一二线城市，而且早已了解到内地的三四线城市。如果一个跨国品牌想在短时间内很快覆盖面积全中国的零售市场，万达毫无疑问是最差的一行。

更何况，大多数万达广场目前早已走进养铺阶段，未来有机会谋求更加多不愿缴纳低租金的中小品牌。另外，如果万达的商业广场需要和其未来发售的金融业务合作，向中小租户获取借款服务，那么其在租金议价及竞业容许能力方面，将享有更加强势的地位。

物业销售占到径流量至七成9月16日，香港联交所透露了万达商业地产的招股书。招股书表明，截至2014年6月30日，万达商业地产在全国29个省(市、区)的112个城市布局了178个商业项目，涵括万达广场、购物中心和豪华酒店。

数据表明，万达目前谦和物业面积超过1470万平方米，如何充分发挥偌大规模物业的效用，是投资者最关心的问题之一。业内人士告诉他《每日经济新闻》记者，万达为人熟悉的模式是以售养租，较慢销售物业，以填补重复使用租金的压力。低周转的模式使其与其他显住宅的开发商更加相近。近几年来，万达正在渐渐增加对物业销售的倚赖，物业销售占到总体业务的比重已从2011年的近九成上升到今年上半年的将近七成。

上海良栖品牌管理有限公司首席顾问程伟雄曾兼任美特斯邦威、波司登等品牌高管，他仔细观察找到，有些服装品牌既经常出现在万达的百货商场，也经常出现在万达广场的内街，沿街店铺可以接到较为低的租金，而百货商场的租金不更容易提高。目前万达的租户中，以本土品牌和国际二三线品牌为主。

万达对品牌收租一般来说是按扣点缴纳，缴纳相同租金的情况不多。程伟雄说道。万达和租户谈判时，一些知名品牌还是较为强势，他们一般不拒绝接受保底租金模式。所谓保底，就是商场得出一个租金底线，当租户做生意极差，按扣点方式计算出来的租金高于底线时，仍须要交纳相等于底线的租金。

程伟雄认为，在与万达的合作中，租户自由选择百货还是内街，自由选择扣点还是相同租金，租金否保底等环节的谈判都有一定的机动性。有时万达为了将来发展，不会对大品牌有所妥协，多重因素变换下，造成其租金水平远比太高。招股书表明，万达的购物中心出租率仍然维持在较高水平，2011、2012、2013年均多达99%，2014年上半年为97.8%。

近年来万达的租金水平也呈圆形稳定上升趋势，每平方米每月的租金从57元涨目前的75元，相等于每天2.5元。RET睿意德中国商业地产研究中心总经理陈曦评论称之为，万达物业回报率不低。万达商业地产持有人的物业量近超强新鸿基，但两家公司的利润总额完全持平。然而，这只是万达养铺阶段的经营现状。

据《证券市场周刊》报导，万达将要走进养铺期，未来可以更好地自由选择一些不著名，但需要忍受更高租金的中小商业品牌，在出租方式上也不会有更加多的调整。

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